Vous avez trouvé la maison. Vous avez calculé les mensualités. La banque a donné son accord. Vous commencez déjà à parler travaux, cuisine ou déménagement.
Mais avez-vous parlé de ce qui se passerait si l’un de vous investissait davantage ? Si vous vous sépariez ? Ou si l’un de vous décédait ?
Ce sont évidemment des sujets beaucoup moins agréables que le choix du futur canapé. Pourtant, acheter un bien immobilier à deux engage juridiquement et financièrement le couple pendant de nombreuses années.
Mariés, pacsés ou en concubinage : avant de signer, certaines questions méritent d’être posées.
1. Sommes-nous réellement propriétaires à 50/50 ?
C’est probablement l’une des erreurs les plus fréquentes : penser qu’un achat à deux signifie automatiquement une propriété égale entre les deux acquéreurs.
Ce n’est pas nécessairement le cas.
Lorsque deux personnes achètent en indivision, il est possible de déterminer dans l’acte des proportions différentes : 50/50, 60/40, 70/30…
Ces proportions ont vocation à correspondre au financement de chacun : apport personnel, participation au crédit, etc.
Un exemple très simple :
- vous apportez 80 000 € ;
- votre conjoint apporte 20 000 € ;
- mais l’acte indique que vous êtes propriétaires à 50/50.
Cette différence peut avoir des conséquences importantes plusieurs années plus tard, notamment en cas de séparation ou de revente.
Le bon moment pour se poser la question n’est donc pas après l’achat : c’est avant la signature de l’acte.
2. Faut-il se pacser avant d’acheter ?
Pas obligatoirement.
Il est tout à fait possible d’acheter une maison ou un appartement ensemble sans être mariés ni pacsés. L’achat se fait alors généralement en indivision.
Mais le statut du couple a des conséquences juridiques importantes.
Depuis 2007, les partenaires liés par un PACS sont par défaut soumis à un régime de séparation des patrimoines. Lors d’un achat immobilier, la répartition de la propriété peut donc être précisée dans l’acte en fonction du financement prévu.
Le PACS peut également présenter un intérêt lorsqu’on réfléchit à la protection du partenaire en cas de décès.
Attention cependant à une idée reçue : être pacsé ne signifie pas automatiquement hériter de son partenaire.
3. Que se passe-t-il si l’un de nous décède ?
C’est probablement la question que l’on repousse le plus volontiers.
Pourtant, lorsqu’un couple achète son logement, elle est essentielle.
Le conjoint marié bénéficie de droits successoraux prévus par la loi.
La situation est différente pour les partenaires de PACS : le partenaire pacsé n’est pas automatiquement héritier. En l’absence de dispositions particulières, la part du défunt revient à ses héritiers.
Un testament peut donc devenir un élément essentiel de la protection du partenaire.
Pour un couple vivant en concubinage, la situation est encore différente et mérite une étude spécifique.
Autrement dit, acheter une maison ensemble et protéger celui ou celle avec qui l’on vit sont deux sujets liés… mais juridiquement distincts.
4. Que se passe-t-il si nous nous séparons ?
Lorsque tout va bien, rares sont les couples qui souhaitent parler de séparation au moment d’acheter leur maison.
C’est pourtant exactement le moment où il est le plus simple d’en parler.
En cas de séparation, plusieurs solutions peuvent être envisagées :
- vendre le logement et partager le prix ;
- permettre à l’un des deux de racheter la part de l’autre ;
- conserver temporairement le bien en indivision.
La répartition inscrite dans l’acte d’acquisition prendra alors toute son importance.
Si l’un des deux a financé beaucoup plus que ce qui figure dans l’acte, retrouver plusieurs années plus tard la trace exacte des apports, mensualités et dépenses peut devenir particulièrement compliqué.
Un acte bien préparé aujourd’hui peut éviter un conflit demain.
5. J’apporte plus d’argent : faut-il le préciser ?
Oui, et cette question mérite d’être abordée avec le notaire.
Prenons le cas d’un couple qui achète une maison autour de Saint-Malo pour 400 000 €.
L’un dispose de 100 000 € provenant d’une épargne personnelle ou d’une donation familiale. L’autre apporte 20 000 €. Le solde est financé par emprunt.
Décider malgré tout d’acquérir le logement à parts égales n’est pas une décision anodine.
Les quotes-parts de propriété inscrites dans l’acte doivent être réfléchies en fonction de la situation réelle du couple et de son financement.
Il vaut donc mieux poser clairement la question avant l’achat :
« Qui finance quoi et qui doit être propriétaire de quoi ? »
6. Une SCI est-elle forcément plus intéressante ?
La SCI est souvent présentée comme LA solution dès que plusieurs personnes souhaitent acheter un bien.
En réalité, ce n’est pas toujours nécessaire.
Pour beaucoup de couples, l’indivision constitue une solution simple et adaptée. Une convention d’indivision peut également permettre d’organiser certaines règles de fonctionnement entre les propriétaires.
Dans d’autres situations, notamment lorsqu’il existe un projet patrimonial ou familial particulier, une SCI peut présenter un intérêt.
Mais créer une SCI simplement « parce qu’on nous a dit que c’était mieux » n’est généralement pas la meilleure méthode.
La structure doit répondre au projet, et non l’inverse.
7. Pourquoi parler de tout cela au notaire avant le compromis ?
Parce que certaines décisions sont beaucoup plus faciles à prendre avant que le projet soit totalement verrouillé.
Le rôle du notaire n’est pas seulement d’intervenir au moment de la signature définitive.
Il peut aussi vous aider à réfléchir en amont :
Comment répartir la propriété ?
Quel impact de notre PACS ou de notre contrat de mariage ?
Devons-nous prévoir un testament ?
Comment protéger le survivant ?
Que se passerait-il si l’un de nous souhaitait conserver la maison ?
Toutes ces questions dépendent de votre situation familiale, patrimoniale et financière.
Et deux couples achetant exactement la même maison peuvent avoir intérêt à faire des choix juridiques totalement différents.
Acheter à deux, c’est aussi prévoir à deux
Un projet immobilier commence souvent par une annonce immobilière, une visite et un coup de cœur.
Mais derrière les mètres carrés, le jardin ou la vue mer se trouve également un engagement patrimonial important.
Prendre quelques minutes pour poser les bonnes questions avant l’acquisition permet de savoir précisément ce que chacun achète, ce que chacun finance et comment chacun est protégé.
L’étude de Maître Virginie Perrin, notaire à Saint-Jouan-des-Guérets, accompagne les particuliers dans leurs projets immobiliers à Saint-Malo, Dinard et plus largement en Ille-et-Vilaine, ainsi que dans l’organisation de leur patrimoine et de leur vie familiale.
Vous envisagez d’acheter à deux ?
Parlez de votre situation avec votre notaire avant de signer : quelques décisions prises au bon moment peuvent faire une grande différence plusieurs années plus tard.
FAQ – Achat immobilier à deux
Peut-on acheter une maison à deux sans être mariés ?
Oui. Deux concubins peuvent acheter ensemble, généralement sous le régime de l’indivision. Chacun détient alors une quote-part du logement.
Faut-il obligatoirement acheter à 50/50 ?
Non. Les acquéreurs peuvent détenir des proportions différentes, par exemple 60/40 ou 70/30. La répartition doit être déterminée lors de l’acquisition.
Un partenaire de PACS hérite-t-il automatiquement de la maison ?
Non. Le partenaire pacsé n’est pas héritier légal de son partenaire. Une organisation successorale, notamment par testament, peut donc être nécessaire pour le protéger.
Peut-on modifier les proportions après l’achat ?
Une modification ultérieure de la propriété n’est pas une simple correction administrative. Elle implique une nouvelle opération juridique. Il est donc préférable de déterminer correctement les quotes-parts dès l’acquisition.
Quel notaire choisir pour un achat immobilier à Saint-Malo ?
Les acquéreurs sont libres de choisir leur notaire. L’étude de Maître Virginie Perrin est située à Saint-Jouan-des-Guérets, aux portes de Saint-Malo, et accompagne particuliers et professionnels dans leurs opérations immobilières.
Pour toutes questions, n’hésitez pas à me contacter
