J’achète en copropriété : à quoi faut il faire attention?

Vous avez visité un appartement et c’est le coup de cœur. Mais voilà que vous vous retrouvez rapidement perdu avec la masse de documents fournis et il faut l’avouer, des termes parfois peu compréhensibles. 

Les documents Loi ALUR

En effet, outre les diagnostics, le vendeur doit vous fournir depuis la Loi ALUR un ensemble de documents destinés à vous permettre de budgétiser les charges de copropriété qui vous incomberont en tant que nouveau copropriétaire mais aussi d’identifier la situation financière de la copropriété et sa bonne gestion. 

Votre notaire est là pour vous accompagner dans la lecture et la compréhension de ces documents.

Bien comprendre le relevé des charges de copropriété 

Il faut commencer par parcourir le relevé des charges de copropriété pour déterminer les charges qui seront appelées trimestriellement ou semestriellement par le syndic et ce que comprennent ces charges (chauffage collectif ou individuel ? L’appartement est il équipé de répartiteurs de chaleur afin que la répartition de la consommation soit individualisée par copropriétaire ? Existe t il des contrats d’entretien des espaces communs/verts? Ou des contrats d’entretien des chaudières ? Les charges d’eau froide/chaude ?)

Le remboursement des fonds de roulement et travaux 

Il faudra également regarder s’il existe un fonds de roulement et un fonds travaux. Si le fonds de roulement est destiné à financer les dépenses courantes et imprévues de la copropriété qui ne nécessitent pas de vote en Assemblée Générale (par exemple réparer une fuite d’eau ou changer des ampoules dans les parties communes), le fonds de travaux a pour objectif de constituer une épargne en vue des travaux futurs qui seraient amenés à être votés en assemblée générale. C’est lors de l’assemblée générale que les copropriétaires décideront de se servir du fonds travaux ainsi constitués pour financer les gros travaux,

Les sommes figurant sur ces deux fonds ayant été versées par le vendeur, il est normal qu’elles lui soient remboursées lors de la vente du bien. Vous arriverez donc dans la copropriété avec un compte créditeur du montant de ces deux fonds. Il est cependant possible de négocier pour ne pas avoir à les rembourser au vendeur.

Vérifier l’existence de travaux votés ou à venir 

Il est d’ailleurs important d’étudier les 3 derniers procès verbaux d’assemblée générale pour voir si des travaux ont été votés (il conviendra s’ils n’ont pas été réalisés au moment de la vente, de prévoir que leur cout sera supportés par le vendeur qui vous remboursera ainsi de la quote-part des travaux puisque cette quote-part vous sera appelée par le syndic) mais aussi voir le contexte général de la copropriété (existe t’il des procédures en cours ? Des conflits de voisinage ou des désordres signalés à la copropriété ?).

Le carnet d’entretien est également un bon indicateur des travaux effectués ou pouvant se représenter dans les années à venir. On pense notamment au ravalement tous les 20 ans généralement.

Comprendre l’état daté délivré par le syndic 

Enfin, le syndic est tenu de délivrer un état daté lors des ventes. Il s’agit en réalité d’un arrêté des comptes du propriétaire sortant et du compte des sommes qui seront réclamées par le syndic au nouveau copropriétaire. Sachant qu’il est d’usage de rembourser au vendeur le Prorata de charges du trimestre/semestre en cours en fonction de la date de signature de la vente. 

Gardez cependant en tête qu’il ne s’agit pas de la clôture de l’exercice en cours. De sorte que la régularisation des charges vous sera adressée. Si les sommes provisionnées et appelées à votre vendeur sont suffisantes pour couvrir le budget de l’année, le syndic ne vous réclamera pas de versement complémentaire et vous restituera même le trop versé. Si par contre les provisions appelées sont insuffisantes pour couvrir le budget de l’exercice à clôturer, vous devrez régler l’appel de fonds complémentaire. L’état daté permet justement de voir si sur les exercices antérieurs, le syndic a tendance à appeler trop ou pas assez de provision. Encore une fois, il peut être prévu dans la promesse de vente que la régularisation de charges de l’exercice en cours non clôturé incombera au vendeur.

Pour conclure, n’oubliez pas que votre Notaire est là pour vous guider et répondre à toutes vos questions afin que votre acquisition se passe sereinement et sans « frais cachés ».

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